תוכן שיווקישוק הנדל”ן בישראל ממשיך למשוך אליו אלפי משקיעים בכל שנה – ממשפחות צעירות שקונות דירה נוספת להשכרה ועד יזמים מנוסים שמחזיקים נכסים רבים. התחושה הרווחת ש”נדל”ן תמיד עולה” אכן נכונה בטווח הארוך, אבל בפועל – הרווח האמיתי מהשקעה נקבע לא רק לפי מחיר הרכישה והמיקום, אלא בעיקר לפי תכנון מס חכם.
רו”ח יובל שמוניס , מומחה במיסוי נדל”ן ותכנון פיננסי, מדגיש: “מס לא מתוכנן עלול להפוך עסקה רווחית להפסד בפועל. לעומת זאת, תכנון נכון יכול להשאיר בידי המשקיע עשרות ואף מאות אלפי שקלים.”
מס רכישה – ההוצאה הראשונית ששוכחים לחשב
משקיעים רבים מתמקדים במחיר הדירה ומתעלמים ממס הרכישה.
- בדירה ראשונה – המס לעיתים אפסי או מופחת.
- בדירה שנייה – הוא עלול להגיע לעשרות אלפי שקלים.
לדוגמה: רכישת דירה בשווי 2 מיליון ש”ח –
- כדירה ראשונה: תשלום מס של כ־0–5,000 ש”ח בלבד.
- כדירה שנייה: מס רכישה יכול להגיע ליותר מ־120,000 ש”ח.
תכנון מוקדם, כמו חלוקת בעלות בין בני זוג או ניצול מדרגות מס שונות, יכול לחסוך סכומים ניכרים כבר בשלב הרכישה.
מס שבח – ההפתעה במכירה
בעת מכירת נכס, נגבה מס שבח על הרווח. החישוב מורכב וכולל:
- מועד הרכישה והצמדות למדד.
- הוצאות מוכרות: תיווך, שיפוץ, עו”ד.
- זכאות לפטורים – למשל פטור “דירה יחידה”.
“לא פעם משקיעים מגלים ששילמו עשרות אלפי שקלים יותר מהנדרש, רק כי לא כללו הוצאות או לא ניצלו פטורים,” מסביר שמוניס.
מיסוי על השכרת דירות – לבחור נכון את המסלול
בישראל קיימים שלושה מסלולי מיסוי על הכנסה מהשכרת דירות:
- פטור מלא – עד תקרה שנתית (המתעדכנת כל שנה) אך ללא אפשרות לקיזוז הוצאות.
- 10% מס על ההכנסה – מסלול פשוט לניהול, אך פחות כדאי אם יש הוצאות רבות.
- דיווח כהכנסה רגילה – מאפשר קיזוז הוצאות, אך עלול להקפיץ למס שולי גבוה.
הבחירה במסלול הנכון תלויה בהכנסות ובפרופיל האישי של כל משקיע.
להשקיע כיחיד או כחברה?
השאלה אם לרכוש כנכס פרטי או באמצעות חברה היא החלטה אסטרטגית:
- יתרון חברה – מס חברות נמוך יותר ממס שולי, גמישות במימון ובפעילות עסקית.
- חיסרון חברה – בעת חלוקת דיבידנד מתווסף מס נוסף, ויש עלויות ודיווחים מורכבים יותר
טעויות נפוצות של משקיעי נדל”ן – צ’קליסט קצר
- בדקת מראש את מדרגות מס הרכישה?
- שמרת קבלות על שיפוצים, תיווך ושכר טרחה?
- בדקת אם אתה נחשב “עוסק” (במכירה/רכישה תכופה)?
- שקלת את ההשפעה על מדרגות המס הכלליות ועל ביטוח לאומי?
דוגמאות מהשטח
- זוג צעיר שרכש דירה שנייה – לאחר תכנון מס מוקדם, הוצאות השיפוץ הוכרו, מועד המכירה נדחה לחקיקה מעודכנת, ובסוף נחסכו להם מעל 120 אלף ש”ח במס.
- יזם ותיק עם מספר נכסים – לאחר שהקים חברה לניהול ההשקעות, שילם מס חברות מופחת במקום מס שולי גבוה, מה שחסך מאות אלפי שקלים לאורך שנים.
