בדרך למשכנתא? מושגים חשובים שכדאי לכם להכיר

מצאתם בית לרכישה? מזל טוב! לפני שבוחרים וילונות, כדאי לצלול לעומקם של כמה מהמושגים החשובים ביותר בדרך לצעד החשוב הבא – המשכנתא.

הפרפרים כבר מתעופפים בבטן, הפנטזיות על המטבח החדש שתתקינו, על הריהוט ועל הילדים מתרוצצים בין החדרים ממלאות את הראש. מצאתם בית שאתם רוצים, ויש הסכמה עם המוכר על המחיר? מזל טוב! עכשיו מגיע השלב המאתגר לרבים מהאנשים, וזה שמציג בפנינו ז'רגון שלם וחישובים כספיים מסובכים שמעולם לא נתקלנו בהם – המשכנתא.

בכתבה זו, נפרט מעט על מונחים בסיסיים שיועץ המשכנתא עשוי לזרוק לחלל האוויר כאשר תפגשו אותו, ומושגים שחשוב להכיר ולהבין לפני שמתחילים בתהליך. אבל ראשית, כמובן, מהי משכנתא? במלים פשוטות, משכנתא היא הלוואה בתנאים נוחים ביותר עבור רכישת דיור, כאשר הנכס (הבית) הוא הערובה, כלומר הפיקדון שמבטיח שההלוואה תוחזר.

ביטוח מבנה למשכנתא

ביטוח משכנתא הוא מוצר ביטוחי שחובה לרכוש יחד עם המשכנתא – פוליסה שמורכבת מביטוח מבנה למשכנתא, ומביטוח חיים למשכנתא. ביטוח המבנה מבטיח שבמקרה של הרס, שחיקה, פגיעה או קריסה של המבנה שבו שוכן הנכס שלשמו נרכשה המשכנתא, בעל הנכס יוכל להחזיר את הכנס לקדמותו בכיסוי מלא. כך הבנק הוא למעשה הנהנה העיקרי מביטוח זה, שכן הוא מבטיח שהערובה המרכזית על ההלוואה שומרת על הערך שלה. שימו לב, ביטוח זה אינו מהווה תחליף לרכישת ביטוח דירה לאחר קבלת המפתח.

ביטוח חיים למשכנתא

נחשוב על המצב הבא: זוג שמרוויח יחד 30,000 שקל ברוטו בחודש רוכש דירה עם משכנתא המתבססת על ההכנסה הזו. אחד מבני הזוג נפטר חלילה בפתאומיות. כעת בת הזוג נותרת עם חוב משכנתא עצום, ומשכורת אחת פחות. במקרה הייחודי הזה, פוליסת ביטוח חיים למשכנתא תכסה את החלק השני של מחיר הנכס, כדי לאפשר לבת הזוג להמשיך להחזיר את חלקה, ולמנוע חדלות פירעון עקב מוות.

ריבית

ריבית היא שיעור (אחוז) מסכום ההלוואה שאותו חייבים הרוכשים להחזיר מדי שנה. כך, ריבית שנתית של 5% על הלוואה של 500,000 שקל, משמעותה החזר שנתי של 25,000 שקל. שיעור הריבית נקבע על פי שיעור שקובע בנק ישראל (פריים) בתוספת השיעור שעליו הוסכם בחוזה המשכנתא. בבואכם לחתום על משכנתא, ודאו שאתם מבינים באיזה סכום של ריבית מדובר.

ריבית קבועה

ריבית קבועה מבוססת על אחוז מסוים שנגזר באופן קבוע מההלוואה עצמה (הקרן). מודל של ריבית קבועה נותן ללווים ביטחון והבנה של הסכומים שעתידים להיגזר מההלוואה שלהם. פעמים רבות, ריבית קבועה היא גם "צמודה", כלומר, עולה ויורדת לפי מדד המחירים לצרכן (האינפלציה). לכן חשוב לשים לב – בסביבה שאינה אינפלציונית, ריבית צמודה היא צפויה ולא תנודתית, אך בעת עליית המדד המחירים לצרכן (כפי שמתרחש בפתח 2022) – ריבית כזו עלולה לעלות בפתאומיות.

ריבית משתנה

ריבית משתנה יכולה להיות גם היא צמודה (למדד המחירים או לריבית הפריים) או קבועה, אך ההבדל העיקרי הוא שריבית משתנה – כפי ששמה רומז – יכולה להשתנות בתחנות מסוימות, כלומר כל שנה, שנתיים, חמש שנים או 10 שנים. היתרון במודל כזה הוא היכולת לשנות את ההחזרים בהתאם למצב הכלכלי האישי המשתנה, ולהחזיר חלקים גדולים מהקרן מבלי לשלם קנסות.

לוח סילוקין

זהו מונח מפוצץ לטבלה שבה מפורטים ההחזרים השנתיים והחודשיים של הקרן (ההלוואה עצמה) ושל הריבית. התשלומים מחושבים לפי תקופת המשכנתא (20 שנה, 30 שנה וכן הלאה) ושיטת ההחזר. שיטות ההחזר הקיימות מתייחסות לאיזה חלק של ההלוואה (קרן או ריבית) משולם באיזה שלב, וכמה מההחזר הולך לכל אחד מהחלקים.

מחשבון משכנתא

מחשבוני משכנתא רבים נמצאים באינטרנט, ומטרתם היא לאפשר לרוכשים לבצע סימולציות של החזרים עתידיים, תנאי ריבית ועוד, לפני פנייה לגורמים מלווים. בדומה לכך, ישנם גם מחשבונים שיסייעו לכם לבחור ביטוח דירה מומלץ, ביטוח מבנה מומלץ וביטוח משכנתא משתלם.

פירעון מוקדם

פירעון מוקדם הוא האפשרות לשלם חלקים מהקרן – כלומר מההלוואה – או את הקרן כולה, לפני המועד שנקבע בחוזה המשכנתא. לפעמים זהו מצב שנוצר עקב קבלת סכום כסף גדול, למשל בירושה, ורצון "לחסל" את החוב של המשכנתא; ולפעמים זהו רצון "למחזר" משכנתא, כלומר לקחת משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר. פירעון מוקדם חוסך תשלומי ריבית עתידיים, אך לעתים ישנה עמלת פירעון מוקדם (קנס) המוטלת על הלווים.

לסיכום, עולם המשכנתאות מלא במונחים מסובכים, ודרכים ייחודיות לחישוב החזרים. חשוב להכיר את המושגים ומה המשמעות שלהם, אך חשוב גם לזכור את השורה התחתונה: ישנה הלוואה (קרן, הכסף האמיתי שאותו מעביר הבנק למוכר); ישנה ריבית (מעין עמלה שמשולמת לבנק מדי חודש לפי אחוז מההלוואה); ויש החזר חודשי, שמשלם על אחת משתי אלה או על שתיהן. אלה הן שלוש הרגליים הבסיסיות שעליהן מבוססת משכנתא. בהצלחה!