הדרך להשיג משכנתא בתנאים טובים היא לנהל משא ומתן עם הבנקים. זכרו שיש לכם המון כוח מיקוח ונצלו אותו בצורה נכונה, כמו למשל באמצעות השוואה בין מסלולים ושימוש במחשבונים ייעודיים. רוצים לחסוך בהוצאות? הנה כל הטיפים שכדאי להכיר
משכנתא היא אחד המוצרים העיקריים שבהם משתמשים הבנקים כדי לממן את הפעילות השוטפת שלהם. כתוצאה מכך, שנת 2017 הסתיימה עם משכנתאות חדשות בהיקף של כ-53 מיליארד ש"ח ונכון לחודש נובמבר הקודם מגיעות המשכנתאות של הציבור הישראלי לסך כולל של מעל 320 מיליארד ש"ח. בנוסף, המשכנתא הממוצעת בשנה הקודמת הייתה 661 אלף ש"ח בחודש וכ-37% מסך הנכסים שעבורם ניטלו הלוואות נרשמו על סכום שווי של מעל 2 מיליון ש"ח.
מהנתונים לעיל אפשר לחלץ כמה מסקנות. קודם כל, ציבור נוטלי המשכנתאות צריך לזכור שיש לו המון כוח מול הבנקים. כולנו רגילים להתייחס לבנק ביראת כבוד כי הוא לכאורה מסכים להלוות לנו מאות אלפי שקלים לרכישת דירה, אך בפועל אנחנו משלמים תמורת הזכות הזו סכומי כסף לא מבוטלים. שנית, התלות של הבנקים במשכנתאות ככל הנראה לא פחותה מזו של הציבור. זה מסביר פעם נוספת למה חשוב לנהל משא ומתן מול הבנק ועד כמה כוח המיקוח שלנו כלקוחות גדול ומשמעותי.
אישור עקרוני ככלי למשא ומתן
בשביל לנהל משא ומתן מול הבנק על המשכנתא צריך לקבל אישור עקרוני. זה בכלל לא משנה איזה בנק למשכנתאות נותן לכם את האישור, כי מטרתו היא להצביע על כך שיש לכם את היכולת הכלכלית העקרונית לעמוד בתנאי ההחזר. אחרי שתקבלו אישור עקרוני מהבנק ותעמדו בקריטריונים מבחינת הגשת הטפסים והוכחת היכולת הכלכלית, כל שנותר לכם הוא לאסוף אותו מהסניף באופן פיזי ולהשתמש בו ככלי למשא ומתן מול בנקים אחרים.
אישור עקרוני גם יראה על רצינות מסוימת מצדכם כנוטלי הלוואות. נציגי הבנק יתייחסו אליכם בכובד ראש אם תיכנסו לפגישה עם אישור עקרוני, תראו שכבר ביקרתם בכמה סניפים ותשתמשו במושגים נכונים מבחינה טכנית וכלכלית. זכרו שאין לכם הזדמנות שנייה לעשות רושם ראשוני, לכן כל פגישה עם נציגי בנק למשכנתאות קריטית ליכולת המיקוח שלכם.
כיום כבר ברור שבנקים בוחרים לתת הלוואות משכנתא למי שנראה להם בעל יכולת כלכלית מוכחת. מאוד יכול להיות שהבנק ייתן לכם משכנתא בתנאים טובים יותר אם תגיעו מסודרים, תציבו דרישות הגיוניות ותתלבשו יפה. לחילופין, יכולת המיקוח שלכם תיפגע אם בבנק יראו בכם לקוחות מסוכנים. בסופו של דבר, הבנק הוא עסק שרוצה להרוויח כמה שיותר כסף בכמה שפחות סיכון. התפקיד שלכם במשחק הזה הוא לתת לצד השני תחושת ביטחון ואת זה משיגים באמצעות הכנה מוקדמת.
שיעורי בית בכלכלת בית
אנשים שהשיגו משכנתא בתנאים טובים יכולים לספר על שיעורי הבית שהכינו טרם הפגישה עם יועצי ההלוואות בבנקים. ראשית, כדאי לכם לאסוף פרטים על הבנק ולהכיר את תחומי הפעילות שלו. כך תדעו על מה לשים את האצבע ולהעמיד דרישות שמתכתבות עם המסר השיווקי של הבנק או עם היעדים שהציבו המנהלים. כמו כן, זכרו שיש הבדלים בין הסניפים ובכל מקרה אל תתפתו לקבל את ההצעה הראשונה שמונחת על השולחן.
שנית, קבעו לפחות שתי פגישות עם כל בנק. הכניסו ללוח הזמנים שלכם 3-4 בנקים שונים ונסו להשיג פרטים של לקוחות. הכי טוב לסמוך על המלצות של חברים, קרובים ובני משפחה, אבל אם אתם לא מכירים אנשים כאלה תוכלו גם להרחיב את האינפורמציה על הבנק באמצעות אתרי האינטרנט. ערבו מידע מרשתות חברתיות ועקבו אחר פרסומים בתקשורת כדי לדעת אם הבנק אמין.
היבט לא פחות חשוב של בדיקות מקדימות טרם הפגישה עם יועצי משכנתאות בבנקים מתייחס לעניין של חישוב ריביות על המשכנתא. בשביל זה עומדים לרשותכם כלים שונים, כמו למשל מחשבון משכנתא שנמצא באתרי האינטרנט ולא דורש שום סוג של התחייבות או תשלום. בעזרת המחשבון תוכלו לבדוק לבד מה גובה ההחזר החודשי לכל תקופת הלוואה, או איזה ריבית לדרוש בשביל לא לחצות רף מסוים של החזר משכנתא כולל בתום התקופה. אחרי משחק של כמה דקות עם המחשבון כבר תדעו הרבה יותר על שוק המשכנתאות ועל הפרמטרים שמשפיעים על הריבית.
המטרה של הכנת שיעורי בית טרם בחירת הבנק שממנו לוקחים משכנתא היא להשיג תחושת ביטחון. מהבחינה הזו, אתם עושים אודישן לבנק בדיוק כמו שהוא בודק אתכם והאינטרס שלכם לא פחות חשוב.
כמובן שהמצב מעט שונה אם ההון העצמי שלכם לא עולה בקנה אחד עם מגבלות בנק ישראל ושתמיד חשוב להישאר ריאליים גם כאשר מציבים תנאים קשוחים ליועצי משכנתאות, אך העקרונות המנחים תקפים עבור רוב האנשים. במידה ואתם שייכים לאלו שעדיין לא צברו מספיק הון עצמי בשביל להתמקח מול הבנקים, יכול להיות שעדיף לחכות כמה חודשים ולהגיע למשא ומתן מעמדת כוח.
