גל טוויטואנשים אוהבים לדבר בתשואה, ושמים הרבה מאוד משקל על חישוב תשואה לדירה להשקעה. נכון, התשואה היא מדד מאוד חשוב, ובעיקר מאוד נחשב, אבל בה בעת הוא גם מדד דמיוני לגמרי.
אתם לעולם לא יכולים לדעת את התשואה, שכן היא תלויה בנתונים נעלמים מעין. לא רק נתונים עתידיים, אלא גם נתונים שאינם זמינים שכן עדיין לא סגרתם את המשכנתה.
למרות כל אלו, חשוב לזכור כי מדובר במדד חשוב במיוחד, שכן, אפילו שכמו שאר המדדים הוא מדד שאנו יכולים רק לתאר לעצמנו, הוא זה שיכתיב האם כדאי להיכנס לעסקה, או שלא כדאי להיכנס אליה.
שני ערוצים של חישוב תשואה לדירה להשקעה:
חישוב תשואה לדירה להשקעה יכול להיעשות רק בדיעבד, אך כמו כל חישוב אחר הוא גם נעשה מראש. משונה? מאתגר? ובכן, בואו ונחשוב על זה רגע. מה בחיים שלכם אתם יכולים באמת לדעת מראש? פרט לעובדה שיום יבוא והם יסתיימו, הרי שלא ניתן לדעת דבר, ואנו מבססים את כל הפעולות בחיים שלנו על סמך אמונה כי אנחנו יודעים לצפות, פחות או יותר, מה יוליד יום.
כשאתם, כמו כל משקיע אחר, בכל קנה מידה וסדר גודל, שוקלים האם להיכנס להשקעה זו או אחרת, אתם חייבים להישען על נתונים קיימים, או במילים אחרות – על נתוני העבר. האם הם בהכרח מצביעים על העתיד לבוא? ממש לא. אבל הם הנתונים שהובילו את ציבור המשקיעים מאז ומעולם, והם הנתונים אשר עליהם יש להישען גם כעת.
חישוב תשואה לדירה בה אתם שוקלים להשקיע את כספכם מתחלק לשניים:
- תשואה הונית – מדובר בעצם בעליית ערך הנכס מרגע הרכישה, התשואה שמתרחשת מההפרש בין הסכום בו קניתם לסכום בו אתם יכולים למכור.
- תשואה שוטפת – או התשואה הפירותית, מחושבת באופן ישיר ביחס לשכר הדירה החודשי שתקבלו עבור הנכס שלכם. (מכך אנו למדים כי תשואה שוטפת זמינה כמובן רק במידה והנכס אכן נועד להיות מוצע להשכרה)
כיצד מבצעים את החישוב בפועל?
ובכן, חישוב של תשואה הונית הוא השארה המבוססת על סטטיסטיקות של עליית המחירים הממוצעת בשנים שעברו, תוך הקרנה לתחזית עתידית. זה משתנה בצורה דרסטית כאשר מדובר בנכסים בשכונות ואזורים שנועדו לפיתוח משמעותי. במקרים כמו שכונה שהולכת לפינוי בינוי או פרויקטים של תמ"א, או מקומות בהם תעבור הרכבת הקלה או שייעשה פיתוח עירוני משמעותי אחר, הרי שהתשואה ההונית תהיה רכיב משמעותי בהחלטה להשקעה.
חישוב בפועל של תשואה שוטפת לעומת זאת נשען על מתמטיקה פשוטה יותר, שכן השינויים בשכירות לא עולים בצורה דרסטית כמו בהכרזה על תמ"א למשל. התשואה השוטפת מחושבת בתור היחס בין ההכנסה של 12 חודשי שכירות אל מול ערכה הנוכחי של הדירה.
